房地产集团：用创新经营开启新的增长引擎

2019年，中国铁建房地产集团成功迈入千亿阵营，实现发展规模跃升。2020年，是全集团为开启“十四五”发展新征程构筑新优势之年，任务艰巨而光荣。

一切以时间、地点和条件为转移。在保持稳步增长的同时，集团公司发展的内外部环境发生深刻变化。房地产行业的发展阶段、范围和条件变化深刻，“房住不炒”的政策总基调和传统住宅市场规模增量空间见顶且出现阶段性供大于求的局面，让过去爆发式、粗放式增长模式逐步式微；房地产行业从单一到多元、从平均到分化、从粗放到精细、从同频到扭曲的发展趋势对企业稳健经营、高速增长提出了新的挑战。从内部环境看，中国铁建正处于改革创新、转型升级、强基健体的新征程中，相继提出了“三转”“四者”经营理念和“品质铁建”“海外优先”发展战略，并对中国铁建地产集团的发展提出新的期望和要求。

上海中国铁建地产·恒寓长租公寓前台

作为中国铁建房地产板块的龙头，该集团的发展必须在战略框架内定位、卡位、抢位，主动融入中国铁建协同经营大格局，发扬创新实干的作风，以有效的举措、切实的成绩在中国铁建各产业板块中带好头、表好率、协同好、帮好忙。

如何把科学的形势与任务判断转化为战略、落实于行动？

2020年，集团公司党委提出了“坚持一个根本，实现三个转型”的发展战略，成为贯穿“十四五”发展阶段的总体指导思想。具体而言即是坚持以传统住宅开发为根本，实现从一次性销售经营模式向部分持有运营模式转型，从单打独斗经营向全系统协同经营转型，从单一国内市场向国内国外市场并重转型。

坚持传统住宅开发为主是稳住企业增长的基本盘，既是获取经营效益“养家糊口”的基本口粮，也是支撑创业业务、培育第二增长曲线的安全垫。从一次性销售经营模式向部分持有运营模式转型是顺应房地产行业产业价值链转移的必然选择，主动从日渐干涸的传统房地产湖泊跳入运营服务广阔的大海，同时也是培育运营能力反哺主业不可或缺的经营手段。从单打独斗经营向全系统协同经营转型是发挥企业资源禀赋、打造发展特色、整合要素资源支撑转型发展的关键一招，更是子公司融入母公司发展轨道的必然要求。从单一国内市场向国内国外市场并重转型是践行“海外优先”战略，发挥中国铁建系统优势、放眼全球寻找增量空间的重要补充。

中国铁建房地产集团莫斯科米丘林项目设计方案效果图

战略是定盘星，起引领作用。但是，战略的生命力在于落地执行、显现实效。落实发展战略的关键一招就是经营创新，可以说创新经营是集团公司开启二次创业新征程的主要内容和主攻方向。从整个房地产行业发展形势看，创新经营是必然的选择，没有退路，也无法回避。

自2016年起，该集团开始持续深化组织架构改革，谋划多元化发展。截至目前已相继成立了商业、公寓、文旅、投资、创投、融通等专业子公司和南沙、贵州等大型项目公司，并积极与系统内其他主体单位成立联合平台公司，相继参股浙江城市开发公司、青岛康养公司和莫斯科海外公司，持续为创新经营提供组织准备。

经过近3年的摸索，集团公司下一阶段经营创新的业务方向更加聚焦，在“坚持一个根本，实现三个转型”的总框架下，在国内积极推进“交通+产业+金融+房地产”；在海外紧跟随中国铁建主业步伐，积极做好综合开发的布局。

“交通+房地产”，重点是深度融入中国铁建主业，聚焦于做核心城市的地铁上盖物业综合开发和做城市群经济一体化进程中城际轨道交通推动的片区开发。“产业+房地产”即是做产城融合，选择有竞争力的城市，整合细分产业龙头资源，开发铁建城，打造区域经济新引擎。“金融+房地产”是借力资本杠杆和资本判断推动经营创新落地，重点是跳出传统房地产的领域束缚，推进融资创新，搭建资本通道。在持有资产经营领域，坚定践行中央“房住不炒”定位要求，抓住城市更新的战略机遇，充分发挥央企的资源优势，根据地段属性和物业价值，重点推进养老公寓、智能公寓、体验式商业综合体、商务综合体等持有经营型的开发模式，推行轻资产运营。

2020年4月，该集团专门研究出台《创新经营管理办法（试行）》，为经营创新提供配套政策支持和绩效考核评价体系，持续优化顶层设计。

2020年5月9日，中铁建城市开发有限公司以55.28亿元成功竞得浙江省温州市鹿城区集新未来社区一期地块。该项目是浙江省目前投资规模最大、入住人口最多的未来社区项目，也是中国铁建成功落地的首个未来社区项目。该公司在2020年4月份由中国铁建股份有限公司和房地产集团联合投资成立，是涉足城市更新、推进创新经营的主要抓手。筹备不到半年、成立刚一个月的公司即斩获重大创新项目，足见房地产集团推进经营创新的力度和迫切程度。

2020年5月16日，由集团公司下属文旅公司与张家口市万全区合作的林语山谷项目正式启动，为即将到来的冬奥会打造配套戏雪乐园，引入冰雪产业，推进产业升级，标志着中国铁建文旅地产板块高标准起步。

中国铁建房地产集团张家口市万全区林语山谷区域规划示意图

林语山谷项目冬季效果图

此外，2020年该集团自主品牌“恒寓”的品牌口碑和市场规模稳步提升，长租公寓拓展有序推进；西安井上村项目稳步推进，交通+房地产模式雏形初现；贵阳兰草坝低效用地开发、江门城市综合开发项目等大型项目稳步推进，产城融合、片区开发蹄疾步稳；莫斯科米丘林地铁上盖项目紧锣密阔、扎实落地，海外地产拓展以点带面……积极推进以市场化方式整合细分产业龙头资源，与坤鼎、中关村产业园等优势资源强强联合，为经营创新做强、做实资源支撑。

2020年，该集团针对创新经营提出“三年成型、五年成势”的基本构想，即三年时间内创业经营形成一定规模，稳定多元化的基本格局；五年时间内创新业务要在业务结构和利润贡献中占据一定的比例，力争占比达30%。

风物长宜放眼量。立足当下，着眼未来，集团公司将以创新经营引领高质量发展，按照业务聚焦、研究先行、试点推进、金融托底、整合资源、打造标杆、异地复制的基本逻辑脉络推进创新经营做实做强做大，开启下一阶段的增长引擎。